Die Zinssätze auf angelegtes Kapital schwinden seit Monaten. Die EZB senkte den Leitzins bereits auf ein historisches Tief und daher wagen immer mehr investitionsfreudige Menschen den Schritt zu einer Immobilie. Angesichts von niedrigen Zinserträgen auf Fonds, Tagesgelder oder Lebensversicherungen ist die monatliche Miete eine gern gesehene Rendite. Allerdings muss sich ein Investor genau überlegen, wo und in welcher Form er sich eine Immobilie anschafft, damit es auch wirklich ein lohnendes Geschäft wird. Im Gegensatz zum Festgeld ist das Investment in Bauobjekte deutlich aufwendiger und mit einem höheren Geldvolumen zu beziffern. Ein Immobilienkauf kann dabei als reines Investment angesehen werden, wenn der Besitzer als Vermieter auftritt, als auch als Altersvorsorge, wenn nämlich der Käufer selbst in das Haus oder die Wohnung einzieht, um sich von den monatlichen Mieten zu befreien.

Kaufsumme gilt als hohe Hürde

Immobilien sind nicht gerade günstig und daher haben nicht viele Investoren die Möglichkeit, sich in dieses Geschäft mit guter Rendite einzukaufen. Experten raten nämlich meist gleich zum Investment in ein Mehrfamilienhaus wegen der Risikostreuung. Beginnt ein Vermieter mit einer einfachen Eigentumswohnung, kommt ein fehlender Mieter einem Totalausfall bei bleibendem Wertverfall gleich. Um dieses Szenario zu umgehen, wird zum Kauf eines Hauses für mehrere Parteien geraten, der die Unabhängigkeit vor nur einem Mieter wahrt. In attraktiven Städten lag das durchschnittliche Investitionsvolumen für Mehrfamilienhäuser bei 1,85 Millionen Euro, was ohne ausgeprägtes Eigenkapital kaum zu finanzieren ist. Außerdem sollte sich ein Interessent umfassend in dem lokalen Immobilienmarkt auskennen, um das beste Objekt zu finden. Des Weiteren muss rechtliches Wissen zu den Themen Kaufvertrag und Mietrecht sowie technisches Wissen im Bereich Bausubstanz und Instandhaltung vorhanden sein. Ein Vermieter muss auf alle Fälle vorbereitet sein, um kein Geld an seine Mieter zu verlieren. Dennoch ist eine Finanzierung über die aktuell günstigen Kreditzinsen machbar und ein Investment bei einer interessanten Lage der Immobilie durchaus sinnvoll. Eine interessante Kapitalanlage sind zunehmend  denkmalgeschützte Immobilien, sie bieten Sicherheit und eine höhere Mietrendite im Vergleich zu Neubau- oder Bestandsimmobilien.

Prognosen über die Rendite gehen weit in die Zukunft

Ist das richtige Objekt gekauft, können Immobilien über einen langen Zeitraum eine deutlich höhere Rendite erzielen als herkömmliches Investment. Bei einer Eigentumswohnung liegen diese bei 5,01%, wobei die Rendite bei ganzen Mehrfamilienhäusern noch einmal um 35% höher ist, da die entstehenden fixen Kosten auf eine höhere Mietfläche verteilt werden können. Ein schöner Nebeneffekt ist dabei auch die Steuerersparnis: Sowohl die Abschreibung der Immobilie, als auch die Instandhaltungskosten können bei der Einkommensteuererklärung eingereicht werden. Doch benötigt der Investor Geduld, da die hohen Anschaffungskosten über lange Zeit durch die Mieten wieder eingenommen werden müssen und häufig erst nach Jahrzehnten in Gewinn umschlagen. Außerdem ist eine Prognose für die Zukunft schwierig, da es nie eine sichere Ortslage geben kann. Auch heutige wirtschaftliche Ballungsgebiete können in einigen Jahren bereits dem demografischen Wandel zum Opfer gefallen sein. In diesem Bereich muss sich ein Investor die meisten Gedanken machen, bevor er sich für ein Objekt entscheidet.

Die Lage macht den Unterschied

Das renommierte Maklerhaus Engel & Völkers empfiehlt ausschließlich Objekte in den Metropolregionen Hamburg, München, Köln/Düsseldorf und Rhein/Main um Frankfurt. Als Beispiel sei hier die Stadt Lüneburg vor den Toren Hamburgs genannt. Da die Millionenstadt an der Elbe sich weiter ausdehnen wird, rücken die Vororte wie Lüneburg in das Interesse von Mietern. Die Mieten für 100 qm Wohnraum liegen hier bereits in guter Lage bei 1.100 EUR Kaltmiete. Ein Einfamilienhaus mit 150 qm bekommt man hingegen noch für 400.000 EUR zum Kauf angeboten, wobei ein Vergleichsobjekt in Hamburg mehr als das Doppelte kostet. Die Lage entscheidet also über die Rendite vom Investment in Immobilien. Ähnlich verhält es sich in den Städten Wiesbaden, München, Mannheim, Düsseldorf, Bonn oder Stuttgart, die alle beim Feri-Rating die Noten A oder B erhielten. Es gibt aber auch Geheimtipps wie die Autostadt Wolfsburg, wo der Arbeitgeber Volkswagen immer größer wird und daher Wohnraum in guter Lage dringend gesucht wird. Neben der Makrolage muss sich ein Investor aber auch immer über die Mikrolage, also über die Stadtteile informieren. Sogar innerhalb von Straßenzügen kann der Mietpreis variieren, wenn es beispielsweise um Lärm, Infrastruktur oder Luftverschmutzung geht.

Fazit

Ein Investment in Immobilien bietet eine hohe Renditechance für finanzkräftige Anleger. Doch können Fehler bei der Investition den Vermieter teuer zu stehen kommen. Es ist enorm wichtig, sich über die Lage des Kaufobjektes genauestens zu informieren, um die besten Mieten zu erzielen. Grundlegend kann dabei gesagt werden, dass Ballungsräume den ländlichen Regionen vorzuziehen sind, da dort die Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft bestehen bleibt. Der Anleger muss sich jederzeit darüber im Klaren sein, dass sein Geld für lange Zeit angelegt sein wird und erst nach Jahrzehnten Rendite abwerfen wird. Dennoch sollten Interessenten, die sich schon länger mit dem Gedanken einer Immobilie als Investmentprogramm beschäftigen, jetzt zugreifen, da die aktuelle Zinslage günstige Kredite hergibt. Eine Rendite von über 5,0% wird der Lohn für das Investment und allen Aufwand sein.